【坂戸市】不動産売買の査定前に知っておきたい相続の基礎知識

不動産相続の流れ

1．分配方法を相続人で決める

被相続人の所有していた不動産の登録名義を変更するためには、誰の名義に変更するか、その話し合いから始まります。これを「遺産分割協議」と呼びます。

遺産分割協議で相続人全員の合意が得られれば、遺産分割協議書を作成して全員分の署名を行います。協議書の形式は特に決まっていませんが、以下の点に注意が必要です。

• 「相続人全員で協議した」という文言を加える
• 不動産では登記事項証明書の記載内容を書き写す

内容に不備があると、無効な遺産分割協議書と判断されてしまいます。二度手間を避けるためにも慎重に作成することが大切です。

2．相続登記に必要な書類を準備する

相続登記には以下の書類が必要です。

• 相続登記の申請書類
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の住民票抄本
• 相続人全員の住民票謄本
• 相続人全員の印鑑証明書
• 被相続人の戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 不動産の固定資産評価証明書
• 不動産の全部事項証明書

3．相続登記に要する費用の確認

相続登記で必要となる費用があります。

• 登録免許税…固定資産評価額の合計×0.4％
• 登記事項証明書…不動産一つにつき600円
• 戸籍謄本類の発行手数料…3,000円程度
• 郵送料

4．書類の提出

準備した必要書類を法務局に提出します。内容に不備がなければ相続登記は完了し、新たな権利書が発行されます。

不動産の相続登記は自分で行うことも可能です。しかし、知識がないとスムーズに手続きが進まないケースも少なくありません。相続登記の手続きに時間がかかればかかるほど、不動産売買にも遅れが生じることになります。そのため、測量や図面作成が必要な場合や法律関係の相談がしたい場合などは、司法書士に依頼するほうが安心といえます。

また、管轄の法務局で登記手続きの案内を申し込む方法もあります。手続き案内は無料で聞くことができます。利用する際は、当日までに必要書類を準備しておきましょう。

相続税の注意点や節税方法

不動産を相続した場合に課税されるのが相続税です。相続税に関しては、押さえておきたいポイントがいくつかあります。

申告・納税期限がある

相続税には申告・納税の期限があることをご存知でしょうか。期限は相続開始後、10ヶ月以内と定められています。書類が集まらない、遺産分割協議がまとまらないなどの理由があっても、必ず申告・納税しなければなりません。期限を過ぎると「無申告加算税」や「延滞税」などが課せられる他、各種特例も使えなくなってしまいます。

相続開始前3年以内の贈与は相続税の対象

通常、年間110万円までの贈与は非課税です。しかし、被相続人が亡くなる前からさかのぼって3年以内に贈与を受けていた場合、相続税が課せられます。相続税の節税対策として生前の駆け込み贈与を防ぐためです。

税額が加算されるケースも…

被相続人との関係によって相続税が2割加算されます。対象となるのは配偶者と1親等の血族以外です。つまり、被相続人の兄弟・姉妹、甥・姪、祖父母などが対象となります。相続した遺産が現金だった場合、金額そのものに税金がかけられます。負担が大きいことから、節税対策で不動産に変えてしまうケースも少なくありません。しかし、この方法にはメリット・デメリットがあるため、それらを踏まえたうえで慎重な選択が必要です。

【メリット】
現金と同じ価値の不動産でも、不動産のほうが低い相続税評価になる点です。そのため、課税される相続税が少なくなり、節税効果が期待できます。

【デメリット】
資産価値が下がってしまう可能性があることです。本来は現金と同価値であっても、立地や構造、不動産売買のタイミングなどによって、購入時よりも価値が下がってしまうおそれがあります。

相続の節税方法

相続とは切っても切り離せない相続税ですが、節税することもできます。まず、基礎控除で「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」が控除されます。また、「小規模宅地等の特例」が適用されるとさらに節税が可能です。小規模宅地等の特例とは、被相続人と同居していた土地を相続した場合、330平方メートルまでの評価額を80％カットできるというものです。

坂戸市をはじめ、鶴ヶ島市などで不動産査定をお考えの方は、早雲株式会社にご依頼ください。早雲株式会社では、不動産売買をはじめ、不動産の相続に関するご相談も承っております。お気軽にご相談ください。

不動産の査定方法

複数人で不動産を相続する場合、代表者あるいは共同で所有する、処分して均等に分けるなど、様々な方法があります。しかし、いずれにしても全員が納得できる選択をするためには、不動産査定で価値をしっかりと把握するようにしましょう。不動産を査定する方法として、主に以下の3つが挙げられます。

自分で査定する

国土交通省や不動産流通機構が公表する価格をベースに、不動産の時価を算出する方法です。固定資産評価額は時価の7割ほど、相続税路線価は時価の8割と定められています。これを用いれば、おおむねの時価を把握できます。ただし、不動産売買するときに必ずその価格に届くとは限りません。

不動産会社に依頼する

不動産会社に依頼する場合、基本的には個人で行われる査定と同じです。しかし、不動産会社は近隣地域で多くの案件を取り扱っていることから、取引価格については信頼度が高いといえるでしょう。不動産会社に査定を依頼するなら、早めに行動を起こすことが大切です。不動産の相続から3年10ヶ月以内に売却することで、「取得費加算の特例」が適用されます。それにより、譲渡所得（不動産売買で得た所得）にかかる所得税を軽減することができるのです。

不動産鑑定士に依頼する

国家資格である不動産鑑定士は、不動産の価値を公正に鑑定します。鑑定後は不動産鑑定書を発行します。この不動産鑑定書は、遺産分割協議が裁判に発展した場合などに提出を求められることがあります。評価のルールは不動産会社の査定とは異なるため、不動産売買時に評価額と差異が出ることもあるでしょう。

査定手順・売却時の注意点

複数人で不動産を相続する場合、査定で時価を把握することがトラブル回避に有効とご説明しました。その際に行う相続不動産の査定手順や売却時の注意点についてもご紹介します。

不動産査定の手順

不動産会社に査定を依頼する前に、まず自分自身でも相場を調査しましょう。おおよその価格を把握できれば、査定価格が妥当かどうかを判断しやすくなります。実際の取引価格を調べるときは、以下のサイトを利用するのがおすすめです。

・土地総合情報システム

・不動産取引情報提供サイト（REINS Market Information）

周辺相場をある程度確認したら、次に複数の不動産会社に簡易査定を依頼しましょう。簡易査定は不動産などの情報のみで査定を行う方法です。複数社から提示された査定額や根拠を比較することで、不動産価格の精度がより高まります。

簡易査定が完了した後は、実地調査である訪問査定を依頼します。間取り図や測量図など、可能な限り書類を用意しておくことをおすすめします。なお、建物や土地そのものに加えて、立地や周囲環境なども査定ポイントとなります。事前に修繕やメンテナンスを行っておくと、資産価値の低下を防げます。

訪問査定の結果を確認したら、売出価格や売却を依頼する不動産会社などを決めます。高額な査定額を提示した会社に売却を依頼したくなりますが、実績や専門性なども確認するようにしましょう。不動産売買の実績が少ない不動産会社は、避けたほうが安心です。

売却を依頼する不動産会社を決定したら、媒介契約を結びます。ここでも注意点があります。1社に仲介を限定する「専任媒介契約」をすすめられることがありますが、どうしてもという理由がなければ、売却の間口を広くとれる一般媒介契約がおすすめです。専任媒介契約のほうが不動産会社にとってメリットが大きいため、そちらをすすめてくるのです。

相続登記されていない不動産もある

不動産を相続した場合、相続登記を必ず行います。相続登記を行うことで不動産売買や貸付が可能となります。しかし、中には未登記の不動産も存在します。そのような不動産を相続した場合、改めて登記を行わなければなりません。